Niejednokrotnie Inwestorzy, którzy podejmują się dokonania zmiany sposobu użytkowania części albo całego obiektu budowlanego, trafiają na utrudnienia w postaci braku możliwości spełnienia wszystkich warunków technicznych wymaganych przepisami prawa budowlanego z uwagi na np. pewne ograniczenia architektoniczne istniejącego już budynku. Niniejszy artykuł traktuje o tym, jakie instrumenty prawne pozwalają na zrealizowanie takiego zamierzenia inwestycyjnego i przezwyciężenie napotkanych trudności.
Rozwiązaniem może być zastosowanie § 2 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej: Rozporządzenie).
Stosownie do treści przepisu § 2 ust. 2 Rozporządzenia, przy nadbudowie, rozbudowie, przebudowie i zmianie sposobu użytkowania budynków istniejących lub ich części, wymagania dotyczące warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i związane z nimi urządzenia, ich usytuowanie na działce budowlanej oraz zagospodarowanie działek przeznaczonych pod zabudowę, mogą być spełnione w sposób inny niż podany w Rozporządzeniu.
Możliwość zastosowania w/w przepisu została omówiona przez Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 30 marca 2011 r., sygn. akt II OSK 112/10, który wyjaśnił: „Zatem przebudowa obiektu i zmiana sposobu użytkowania jest możliwa w stosunku do budynków już istniejących, pobudowanych zgodnie z prawem, ale aktualnie już nie spełniających wymogów prawa budowlanego i przepisów wykonawczych, nawet jeżeli nie jest możliwe jego dostosowanie do aktualnych wymogów, chociażby dlatego, że § 2 ust. 2 rozporządzenia na to zezwala.”
Rozwiązań zastępczych, w stosunku do obowiązujących wymogów, ma dostarczyć sporządzana w tym celu ekspertyza techniczna. Ekspertyzę taką może wykonać jednostka badawczo-rozwojowa albo rzeczoznawca budowlany oraz do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych. Następnie wskazania zawarte w ekspertyzie powinny być uzgodnione z właściwym komendantem wojewódzkim Państwowej Straży Pożarnej, państwowym wojewódzkim inspektorem sanitarnym lub wojewódzkim konserwatorem zabytków – odpowiednio do przedmiotu ekspertyzy.
Analizując wyroki sądów administracyjnych zapadłe w sprawach zmiany sposobu użytkowania i pojawiającego się na ich kanwie problemu dotyczącego interpretacji zakresu odstępstw od warunków techniczno-budowlanych z § 2 ust. 2 Rozporządzenia i samodzielności tego przepisu, dojść można do następujących konkluzji.
Wojewódzkie Sądy Administracyjne nieraz intepretowały w/w przepis jako samodzielną podstawę prawną, do tego by przyjąć, że przeprowadzona ekspertyza automatycznie upoważnia organ administracji budowlanej do odstąpienia od warunków technicznych. Naczelny Sąd Administracyjny (wyrok z dnia 16 września 2016 roku, sygn. akt II OSK 3098/14) zawęził możliwość wykorzystania tego przepisu jedynie do odstępstw od wymogów związanych z ochroną przeciwpożarową, sanitarną oraz ochroną zabytków. Stwierdził, że odstępstwa od pozostałych wymogów wynikających z Rozporządzenia mogą być uzyskane, ale tylko na podstawie art. 9 Prawa budowlanego: „Za taką wykładnią § 2 ust. 2 pkt 2 przemawia fakt, że wymienione zostały w nim oraz w powiązanym z tym przepisem ustępem 4 organy administracji zajmujące się jedynie pewnymi szczególnymi elementami procesu budowlanego, to jest ochroną pożarową, sanitarną oraz ochroną zabytków nie zaś całokształtem zagadnień związanych z zatwierdzeniem projektu budowlanego i udzieleniem pozwolenia na budowę.”
Takie stwierdzenie powielane jest w aktualnych wyrokach, m. in. przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z dnia 10 kwietnia 2019 r. sygn. akt VII SA/Wa 2318/18.
Natomiast Naczelny Sąd Administracyjny, stwierdził w uzasadnieniu wyroku z dnia 9 lutego 2017 r., sygn. akt II OSK 1342/15, że ekspertyza techniczna, o której mowa powyżej, może jedynie poprzedzać, a nie zastępować upoważnienia do wyrażenia zgody na odstępstwo, o którym stanowi art. 9 ustawy – Prawo budowlane. Wnioski wypływające z ekspertyzy mogą stanowić podstawę do wystąpienia z podaniem o udzielenie odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych. Zdaniem NSA przyjęcie odmiennego poglądu prowadziłoby do obejścia regulacji art. 9 Prawa budowlanego. Taki pogląd również reprezentował w tej sprawie Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego.
I choć wydawałoby się, że linia orzecznicza będzie kształtowała się w kierunku niejako służebnego traktowania § 2 ust. 2 Rozporządzenia w stosunku do art. 9 Prawa budowlanego, to zmiany wprowadzone w 2020 roku w ustawie – Prawo budowlane, sugerowałaby przyjęcie jednak koncepcji, która daje dwie możliwe ścieżki uzyskania odstępstw od warunków techniczno-budowlanych.
Od dnia 19 września 2020 roku, obowiązuje zapis art. 9 ust. 6 ustawy – Prawo budowlane, który stanowi, że w przypadku nadbudowy, rozbudowy, przebudowy lub zmiany sposobu użytkowania istniejących obiektów budowlanych oraz w przypadku dostosowywania tych obiektów do wymagań ochrony przeciwpożarowej, w szczególności przy usuwaniu stanu zagrożenia życia ludzi, rozwiązania zamienne w stosunku do wymagań ochrony przeciwpożarowej stosuje się na podstawie zgody udzielonej w postanowieniu, o którym mowa w art. 6a ust. 2 ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej, bez wymogu uzyskiwania zgody na odstępstwo, o której mowa w ust. 2.
Innymi słowy, nieco upraszczając na potrzeby niniejszego wywodu, w przypadku zmiany sposobu użytkowania istniejącego budynku i konieczności zastosowania rozwiązań zamiennych w stosunku do wymagań ochrony przeciwpożarowej wystarczające jest postanowienie właściwego Komendanta wojewódzkiej Państwowej Straży Pożarnej, o wyrażeniu zgody na zastosowanie tych rozwiązań. Nie ma w tym względzie konieczności przechodzenia całej procedury uzyskania odstępstwa, w tym: kierowania wniosku do właściwego ministra w sprawie upoważnienia do udzielenia zgody na odstępstwo przez organ administracji architektoniczno-budowlanej.
Wobec powyższego, konkludując, zdaniem autora, § 2 ust. 2 Rozporządzenia, stanowi samodzielną podstawę prawną, do tego by przyjąć, że dostarczona przez inwestora przy zgłoszeniu zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, ekspertyza techniczna wraz z uzgodnieniem dokonanym przez właściwego komendanta wojewódzkiego Państwowej Straży Pożarnej, państwowego wojewódzkiego inspektora sanitarnego lub wojewódzkiego konserwatora zabytków – automatycznie upoważnia organ administracji budowlanej do odstąpienia od warunków technicznych w zakresie ochrony pożarowej, sanitarnej oraz ochrony zabytków.
Zastrzegam, że informacje zawarte w artykule mają charakter ogólny i nie stanowią opinii prawnej. W związku z czym Kancelaria nie ponosi jakiejkolwiek odpowiedzialności za wykorzystanie niniejszych informacji bez uprzedniej konsultacji.
Beata Dyrda
Aplikant adwokacki
